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养老地产将何去何从
日期:2017-08-22 来源: 理财周刊

随着政策对养老行业扶持力度的加大,未来养老地产发展有望提速。不过专家认为,中国养老服务市场进入快速发展期,而养老地产尚处于“看上去很美”的阶段,两者的重合呼应值得好好探索。



    政策环境整体向好

    不管是从政策环境,还是从自身需求来看,我国养老地产行业已经进入正轨。

    当前政策环境对养老地产发展极为有利。有统计显示,截至2017年,涉及养老产业发展的政策法规超过100项。近年来随着我国逐渐进入老龄化社会和养老产业的兴起,国家和各省市先后出台养老产业相关政策,仅2016年就达到了20项以上。各省市还相继颁布了政策的落实细则,不断完善我国养老产业的投资环境和产业扶持政策,以适应老年群体持续增长的养老需求。

    高力国际有关人士认为,政策的密集落地,无疑将对养老地产发展起到积极的推动作用,从政策环境上看整体利好。国家通过《关于加快发展养老服务业的若干意见》来动员社会力量参与养老产业,鼓励养老行业的产业化、创新化发展,鼓励养老地产的开发模式和运营模式的创新,无疑是加快养老地产发展的一剂催化剂。

表1 近年来我国主要关于发展养老产业政策一览

序号 发布时间 政策及主要内容

1 2017年3月 国务院办公厅印发《关于进一步激发社会领域投资活力的意见》,旨在进一步激发医疗、养老、教育、文化、体育等社会领域投资活力。

2 2017年2月 工信部、民政部和国家卫生计生委发布《智慧健康养老产业发展行动计划(2017-2020 年)》,提出到2020年,基本形成覆盖全生命周期的智慧健康养老产业体系。

3 2016年12月 国务院办公厅印发《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》,对促进养老服务业更好更快发展作出部署。

4 2016年3月 央行等五部委联合下发《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》,为养老服务企业及项目提供中长期、低成本资金支持。

5 2014年4月 国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知,养老用地纳入国有建设用地供应计划。

6 2013年9月 国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,为我国养老服务业发展的纲领性文件。

    而对比其他国家和地区养老地产发展趋势来看,目前我国养老地产已经逐步接近快速发展起始阶段。数据表明,发达国家养老行业从发展初期到快速发展的人均GDP分界线是10000 美元,而到2016年底,我国的人均GDP已经达到了8865美元左右,距离万元关口仅一步之遥,这意味着我国养老市场进入快速发展时期应该不会太长。

    各地发展有快有慢

    由于各地经济发展速度不同,所以对应养老地产行业发展态势也各不相同。综合来看,以北京、上海、广州、深圳为中心的三大都市圈,以及地理气候条件优渥的川渝经济圈,成为我国目前养老地产发展最快的四大区域。

    高力国际通过对近40家国内领先的养老地产开发商的全国近150个项目的调研,绘制了优质养老地产项目的全国布局图。不难发现,目前我国养老地产主要分布在4个区域:京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈,形成4个重要的养老地产集群,其他风景优美的宜养老城市也有少量分布。

    通过对比,各个区域养老地产各不相同。就服务方面来说,京津冀、长三角区域项目更为丰富,服务也更为多元化。就优质养老项目分布统计而言,京津冀以自持经营项目为主,珠三角项目以销售型项目为主,成渝为旅游养老项目为主。

    各地养老地产项目售价也各不相同。根据高力国际提供的数据显示,销售类养老地产多处于城市周边郊区非中心区域,所以售价相对较低。而其中京津冀区域明显高于其他区域,均价达到了23200元/平方米,其次是长三角,珠三角和川渝区域则相对较低(具体可见下表)。

表2 各个区域养老地产平均售价一览表

区域 平均入住率 平均去化率 平均费用(人/月) 平均房价(元/平方米)

京津冀 59.45% 85% 8000 23200

长三角 56.9% 84% 8300 16000

珠三角 63.13% 90.9% 7100 12100

川渝 52.5% 96.25% 4800 11000

数据来源:高力国际

    就收费情况来看,长三角区域最高。据了解,京津冀区域养老地产项目提供更为多样化的产品服务,与之对应的月均收费弹性较大,从2850元到30750元不等,整体月平均收费为8000元。相比于京津冀和其他区域,长三角区域的项目月平均收费空间相对较为集中,同时整体市场月平均收费居全国最高,达8300元。川渝区域由于优质项目较少,市场产品较为单一且多数集中于旅游类养老地产项目,因此自持经营类收费水平也较其他集群偏低。

  投资自用区别对待

    目前,市面上有不少养老地产项目在推广,那么该如何判断这类产品的投资价值呢?

    不可否认,目前我国整个养老产业还处于早期阶段,从消费市场来说,中国养老市场还处于培养消费观念阶段,多数人还没有对养老产业,比如照护式养老模式,形成有效的认知,由此很大一部分消费潜力还并未传导到养老市场。在这种情况下,必须关注入住率这个指标。一般养老院入住率要达到75%~85% 才能盈亏平衡。因此在这个阶段,如果能够达到这个水平,说明该项目已经得到了市场的认可。

    而如果考虑自用,因为关系到日后使用方便,则一定要考虑开发模式是否整合了更多资源。高力国际咨询服务部有关专家分析指出,养老地产不同于一般的地产开发,而是一个全新的泛养老地产全体系的综合性平台。这位专家进一步指出,在这个开放式平台上整合泛养老产业资源,同时深入挖掘消费者的参与、体验和共建,像购物中心体验消费和特色小镇多主体参与一样,形成养老项目开发商、养老项目运营商、养老产业运营商、二级运营商、养老资源接入和终端消费者及用户之间的良性互动。

    整合更多资源,意味着能够获得更好的服务。尤其是大型养老地产项目可以利用规模优势,在综合服务上组建更大、更全面的体系,有效降低成本,提供更好的附加服务和产业接入,向医疗、健康、食品、家政、介护、人文体教、环保、旅游等领域延伸和融合,衍生更多附加值。